處理物業滲水問題
為配合2025年8月《公眾衞生及市政條例》（第132章）的修訂，並落實行政長官施政報告提出改善大廈管理及提升樓宇安全，物業管理業監管局（監管局）根據食物環境衞生署（食環署）提供的資料，並參考相關法規守則，制定了「處理物業滲水情況」良好作業指南，鼓勵物業管理（物管）業界積極介入，以調解方式協助處理私人物業內的滲水問題，展現業界促進社區衞生和諧所扮演的重要角色。
物業滲水問題源於樓宇結構或設備損壞，以及缺乏妥善保養。主要成因包括供水喉管、衞生設備及排水管設置不當，以及地台、天台和外牆防水層缺損。
四大滲水常見成因
當樓宇出現滲水問題，首要是查出滲漏源頭。常見的成因包括排水管漏水、供水管漏水、防水層破損及雨水滲入。
1. 樓上、毗鄰或本身單位的排水管漏水：
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排水管破損或接駁不當
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位置多出現於廚房、廁所或浴室下方
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受影響範圍或傳出異味
2. 樓上、毗鄰或本身單位的供水管漏水：
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食水／鹹水管破損或接駁不當
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該範圍可處於長期滴水狀態
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若為鹹水喉管滲漏，可能會出現結晶物質
3. 樓板防水層或浴缸封邊欠妥或殘損：
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位置多出現在浴室、排水明渠或淋浴間下方
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滲水範圍相對較大和均勻，或接近牆壁
4. 雨水經由大廈天台／平台／露台／外牆等滲入：
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窗框膠邊老化
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外牆破損
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天台防水層破損
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水缸破損
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違例建築物（例如：天台屋）
滲水徵象
天花水漬
混凝土（石屎）剝落
鏽跡
飾面剝落
管道牆身水漬
管道內的喉管生鏽
妥善管理和維修私人物業是業主的責任。若物業出現滲水情況，有關業主應先透過溝通合作，安排檢查及查找滲水源頭，並進行所需維修。如滲水構成衞生妨擾，食環署及屋宇署合組的聯合辦事處（聯辦處）可根據《公眾衞生及市政條例》（第132章）執法，向構成衞生妨擾的人士發出「妨擾事故通知」，要求其於指明期限內減除妨擾，否則會遭檢控。
物管公司應積極提醒業主／業主組織須妥善維修及保養物業，以防止滲水問題。如發現物業存在滲水問題，應及時處理，以減少對他人及環境造成滋擾。接獲滲水投訴時，物管公司應向相關業戶提供適當協助，包括到受影響單位作簡單初步檢查、聯絡涉事單位的業戶及協助安排進行簡單測試，嘗試找出滲水源頭，並協助溝通及／或透過調解方式由相關業戶自行解決滲水問題。
聯合辦事處小冊子《自行勘測滲水》
持牌物管公司處理滲水投訴的程序流程圖
「物管公司協助處理住宅樓宇滲水計劃」
在計劃下，若經調查後發現滲水源頭來自公共地方，物管公司會安排維修工程，並記錄有關調查結果。如發現滲水源頭來自個別單位，物管公司則會根據情況協助有關住戶進行協調或調解，並建議雙方自行解決滲水問題；而有需要時亦會建議住戶尋求專業人士協助，或以民事訴訟等其他方式解決滲水問題。若受影響位置濕度低於35% 則不作進一步調查。
此外，食環署會優先安排到參與計劃的屋苑舉辦講座，介紹計劃詳情及處理滲水事宜的最新資訊，並會向在計劃內表現卓越的物管公司發出嘉許信。有意參加此計劃的物管公司可與食環署轄下的顧客服務小組聯絡（電話：2708 3926；電郵：（jo_hq@fehd.gov.hk）），或瀏覽「滲水事宜專頁」了解更多。
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持續專業發展講座短片教材：
食物環境衞生署、聯合辦事處及香港測量師學會為物管業界舉辦持續專業發展講座，講解物管業可如何處理樓宇滲水問題及糾紛，以加強物管業界處理樓宇滲水問題的知識。
物管人牌照持有人收看短片在監管局持續專業發展計劃下屬「核心」內容範疇的「非正式」活動，可獲取1小時認可參與時數。
「處理物業冷氣機滴水及滲水問題」持續專業發展講座短片回顧
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物管業「處理冷氣機滴水問題」及
「處理物業滲水情況」良好作業指南
答問環節
物管人牌照持有人收看上述短片在監管局持續專業發展計劃下屬「核心」內容範疇的「非正式」活動，可獲取最多2小時的持續進修認可參與時數。
