处理物业渗水问题
为配合2025年8月《公众卫生及市政条例》（第132章）的修订，并落实行政长官施政报告提出改善大厦管理及提升楼宇安全，物业管理业监管局（监管局）根据食物环境卫生署（食环署）提供的资料，并参考相关法规守则，制定了「处理物业渗水情况」良好作业指南，鼓励物业管理（物管）业界积极介入，以调解方式协助处理私人物业内的渗水问题，展现业界促进社区卫生和谐所扮演的重要角色。
物业渗水问题源于楼宇结构或设备损坏，以及缺乏妥善保养。主要成因包括供水喉管、卫生设备及排水管设置不当，以及地台、天台和外墙防水层缺损。
四大渗水常见成因
当楼宇出现渗水问题，首要是查出渗漏源头。常见的成因包括排水管漏水、供水管漏水、防水层破损及雨水渗入。
1. 楼上、毗邻或本身单位的排水管漏水：
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排水管破损或接驳不当
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位置多出现于厨房、厕所或浴室下方
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受影响范围或传出异味
2. 楼上、毗邻或本身单位的供水管漏水：
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食水／咸水管破损或接驳不当
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该范围可处于长期滴水状态
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若为咸水喉管渗漏，可能会出现结晶物质
3. 楼板防水层或浴缸封边欠妥或残损：
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位置多出现在浴室、排水明渠或淋浴间下方
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渗水范围相对较大和均匀，或接近墙壁
4. 雨水经由大厦天台／平台／露台／外墙等渗入：
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窗框胶边老化
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外墙破损
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天台防水层破损
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水缸破损
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违例建筑物（例如：天台屋）
渗水征象
天花水渍
混凝土（石屎）剥落
锈跡
饰面剥落
管道墙身水渍
管道内的喉管生锈
妥善管理和维修私人物业是业主的责任。若物业出现渗水情况，有关业主应先透过沟通合作，安排检查及查找渗水源头，并进行所需维修。如渗水构成卫生妨扰，食环署及屋宇署合组的联合办事处（联办处）可根据《公众卫生及市政条例》（第132章）执法，向构成卫生妨扰的人士发出「妨扰事故通知」，要求其于指明期限内减除妨扰，否则会遭检控。
物管公司应积极提醒业主／业主组织须妥善维修及保养物业，以防止渗水问题。如发现物业存在渗水问题，应及时处理，以减少对他人及环境造成滋扰。接获渗水投诉时，物管公司应向相关业户提供适当协助，包括到受影响单位作简单初步检查、联络涉事单位的业户及协助安排进行简单测试，尝试找出渗水源头，并协助沟通及／或透过调解方式由相关业户自行解决渗水问题。
联合办事处小册子《自行勘测渗水》
持牌物管公司处理渗水投诉的程序流程图
「物管公司协助处理住宅楼宇渗水计划」
在计划下，若经调查后发现渗水源头来自公共地方，物管公司会安排维修工程，并记录有关调查结果。如发现渗水源头来自个别单位，物管公司则会根据情况协助有关住户进行协调或调解，并建议双方自行解决渗水问题；而有需要时亦会建议住户寻求专业人士协助，或以民事诉讼等其他方式解决渗水问题。若受影响位置湿度低于35% 则不作进一步调查。
此外，食环署会优先安排到参与计划的屋苑举办讲座，介绍计划详情及处理渗水事宜的最新资讯，并会向在计划内表现卓越的物管公司发出嘉许信。有意参加此计划的物管公司可与食环署辖下的顾客服务小组联络（电话：2708 3926；电邮：（jo_hq@fehd.gov.hk）），或浏览「渗水事宜专页」了解更多。
相关刊物：
相关网志：
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持续专业发展讲座短片教材：
食物环境卫生署、联合办事处及香港测量师学会为物管业界举办持续专业发展讲座，讲解物管业可如何处理楼宇渗水问题及纠纷，以加强物管业界处理楼宇渗水问题的知识。
物管人牌照持有人收看短片在监管局持续专业发展计划下属「核心」内容范畴的「非正式」活动，可获取1小时认可参与时数。
「处理物业冷气机滴水及渗水问题」持续专业发展讲座短片回顾
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物业管理业监管局主席黄江天博士致欢迎辞
食物环境卫生署署长吴文杰先生致开幕辞
物管业界如何协助处理物业渗水情况
物管业「处理冷气机滴水问题」及
「处理物业渗水情况」良好作业指南
答问环节
物管人牌照持有人收看上述短片在监管局持续专业发展计划下属「核心」内容范畴的「非正式」活动，可获取最多2小时的持续进修认可参与时数。
