发牌制度

发牌制度

否。 《物业管理服务条例》(第626章)第7(2)条订明,如公司业务不涉及提供属多于一个类别的物业管理服务,则该公司毋须持有牌照。

否。由于清洁、卫生及保安服务均属同一类别的物业管理服务(即订明于《物业管理服务条例》(第626章)(《物管条例》)的七个服务类别的物业管理服务的第二个类别的服务),因此该公司业务不涉及提供属多于一个类别的物业管理服务,所以根据《物管条例》第7(2)条,禁止无牌活动的条文(即第6(1)(a)、 (2)(a)或(3)(a)条)并不适用于该公司,故该公司毋须持有牌照。
否。 《物业管理服务条例》(第626章)把「物业」一词界定为《建筑物管理条例》(第344章)(《建管条例》)中的「建筑物」。由于《建管条例》下「建筑物」的定义不包括没有公契的多层大厦,因此该公司毋须持有牌照。

监管局已于附属法例订明为提供于该附属法例订明的服务类别之物业管理服务所附带及必要的物业管理服务,会被视为只属于该类别的物业管理服务。当提供某一类别的物业管理服务时(「主项服务」),或会因施工惯例或工序的标准做法而有时必要地涉及其他类别的物业管理服务。在此情况下,该等其他类别的物业管理服务会被视为该主项服务的附带服务。监管局将会发出指引述明附带服务的例子及/或在哪些情况下物业管理服务可被视为附带服务。

否。根据《物业管理服务条例》(第626章)第7(4)条,禁止无牌活动的条文(即第6(1)(a)、(2)(a)或(3)(a)条 )并不禁止任何人提供关乎物业管理服务的无偿咨询服务,因此该等人士(例如区议员向业主立案法团提供协助)均毋须持有牌照。

物业管理公司可提供不同物业管理服务予不同物业,如物业管理公司提供多于一个类别的物业管理服务便须持有物业管理公司牌照。物业管理人若获须持牌物业管理公司委任,就提供于某一物业的所有物业管理服务作出管理或监督角色,该物业管理人将被视为具有担任「整体」管理或监督角色的人员,须持有物业管理人牌照。其余的人员(即并非担任整体管理或监督角色的人员,而当中可包括「前线人员」,如管理处的保安员、大厦的清洁服务员等)则无须持有物业管理人牌照。

在发牌制度实施后首三年(即2020年8月1日至2023年7月31日)为过渡期,期间具备所须的就香港的物业提供物业管理服务担任管理或监督角色的工作经验但未能符合有关学历及/或专业资格的持牌准则的个人可申请及获发临时物管人牌照。如在临时牌照的有效期内完成监管局的指明课程,该物业管理从业员便可申请正式牌照,而无须符合有关学历及/或专业资格的准则。

「物业管理工作经验」指在位于香港的物业(不论有公契与否的物业)提供物业管理的全职工作经验,而该等工作经验必须涉及提供两个或以上类别的订明物业管理服务工作经验。有更多关于工作经验的资讯可找到。

在评估申请人是否符合物业管理工作经验的準则时,物业管理业监管局会考虑相关物业管理服务的性质,而不是提供相关服务的地点。例如於物业的会所、遊乐场、停车场等地方提供的清洁服务,只会被视为类别 2(物业所处环境的管理),而非类别 5(关乎物业的设施管理)的订明物业管理服务;同样地,於物业的附属设施提供的维修服务,只会被视为类别 3(物业的维修、保养及改善),而非类别 5(关乎物业的设施管理)的订明物业管理服务。因此,根据问题所述的情况,有关职务只涉及类别 2(物业所处环境的管理)的订明物业管理服务。

在评估申请人是否符合物业管理工作经验的準则时,物业管理业监管局会考虑相关物业管理服务的性质,而为提供相关类别服务所附带的其他类别物业管理服务则亦需视为该相关类别的物业管理服务。根据问题所述的情况,因维修事宜与业主或业主组织开会、处理查询和投诉、计算支出费用、编制工程财务预算、草拟和分析比较工程标书建议、实地考察确保施工程序妥善安全、安排技工、保养商和承办商提供服务等仅属提供维修服务所附带的其他类别物业管理服务,因此只会被视为属类别3(物业的维修、保养及改善)的订明物业管理服务。

类别 6(关乎物业管理所涉的人员的人力资源管理)的订明物业管理服务是指关於业主或业主组织就提供物业管理服务聘用员工的人力资源管理服务,例子包括:某业主或业主组织打算聘用一名清洁员工,因而委託一间物业管理公司代为招聘及管理该名清洁员工,包括提供培训、编排更表及工作、处理劳工保险等服务,而提供该等服务的物管从业员便会被视为有提供类别 6(关乎物业管理所涉的人员的人力资源管理)的订明物业管理服务的经验;但如果物管从业员只为物业管理公司本身而不是为业主或业主组织提供上述的人力资源管理方面的服务,则他/她不会被视为提供类别 6(关乎物业管理所涉的人员的人力资源管理)的订明物业管理服务。

根据《物业管理服务条例》附表1及《物业管理服务(发牌及相关事宜)规例》附表1的规定,共有七个订明物业管理服务类别,惟教授物业管理课程的经验并不属于任何一个订明物业管理服务类别,因此,任职物业管理课程讲师的工作经验并不属物业管理工作经验,因此亦不符合申请牌照所需的物业管理工作经验的准则。

的规定,有关工作经验必须涉及向位于香港的物业提供两个或以上服务类别的订明物业管理服务。根据《物业管理服务条例》附表1及《物业管理服务(发牌及相关事宜)规例》附表1的规定,共有七个订明物业管理服务类别,而「物业」于《物业管理服务条例》下的定义为《建筑物管理条例》(第344章)中的「建筑物」,而并非「建筑物」内的个别单位。因此,从事物业买卖、租务、代业主管理物业单位而提供一站式的维修、清洁及处理租客租务事宜,并不属《物业管理服务条例》订明的物业管理服务;换言之,只就个别物业单位提供管理服务,而没有管理物业的公用部分即不属为「物业」(即「建筑物」)提供物管服务。

有關「同等學歷」方面,監管局會考慮所有有關因素,包括香港資歷架構對有關學歷評核的資歷級別和資歷學分。詳情請按此

就「可接受的任何资历」,监管局会考虑所有有关因素,包括经香港资历架构「过往资历认可」机制获取的资历。于该机制下,具备物业管理业能力单元组合属第四级的资历证明书五张(当中必须包括「客户服务管理」的资历证明书),将被监管局认为可接受的资历。

监管局已透过其网页公布指明的科目或学科的学士或以上学位、副学士学位或文凭课程的名单 ,而该等学历是与物业管理有关的科目或学科。

在决定指明的学历时,监管局会考虑所有因素,有关因素详情请按

有关规定没有指定格式,但最佳做法是采用《物业管理服务条例》的相关字眼,例如:
持牌物业管理人 (牌照号码 P1-XXXXXX); 或
持牌物业管理人(第1级) (牌照号码 P1-XXXXXX)

业主组织的定义,为就某物业而言,指获授权代表该物业所有业主行事的组织(不论该组织是否根据《建筑物管理条例》(第344章)或公契成立)。业主立案法团是其中一个业主组织的例子。

业主立案法团(法团)属《物业管理服务条例》(第626章)(《物管条例》)所指的业主组织。 附属法例订明法团依据《建筑物管理条例》(第344章)而履行的职责及责任,并非《物管条例》下所订明的物业管理服务,因此法团只履行该等职责及责任毋须持牌。

一般而言,业主或业主组织若「自管」少于1,500个单位的物业,毋须持有物业管理公司牌照。监管局已于附属法例中,述明任何物业的业主或业主组织依据《建筑物管理条例》(第344章)而履行的职责及责任,并非《物业管理服务条例》(第626章)下所订明的物业管理服务。因此如业主或业主组织只履行该等职责及责任,毋须持牌。
物业管理服务是一项综合性跨行业专业的服务,如物业规模达1,500个或以上单位,有关的物业管理服务的复杂性及需求会相对较高;再者,物业管理所涵盖的服务范围日趋多元化,相信需具有全面及专业的物业管理知识,才能提供理想的物业管理服务。故此,当业主或业主组织「自管」1,500个单位或以上的物业时,相关的业主或业主组织如提供多于一个类别的物业管理服务而该等物业管理服务是超过依据《建筑物管理条例》(第344章)须履行的职责及责任便持有牌照。
如业主或业主组织聘用了物业管理公司提供物业管理服务,而其以业主或业主组织身份监察这些公司的服务,并不会被视为经营提供物业管理服务业务。因此该业主或业主组织毋须持有物业管理公司牌照,而有关业主亦不会被视为在物业管理公司下担当管理或监督角色,因此毋须持有物业管理人牌照。

发牌制度已于2020年8月1日实施,物业管理公司及物业管理人现可向监管局申领牌照 。为使业界有充分时间适应新制度,发牌制度实施后的首三年为过渡期,于过渡期内,物业管理公司及物业管理人不须持有牌照。

「单位」是指公契所提述建筑物内的任何处所,不论公契以单位或其他名称描述,也不论该处所乃用作居所、店铺、厂房、办公室或任何其他用途,而该处所的业主,相对于同一座建筑物其他各个部分的业主或占用人而言,乃有权享有该处所的独有管有权者。 根据以上的定义,公契中所指的在相关物业中占有不分割份数的车位,而如果该车位的业主,相对于同一座建筑物其他各个部分的业主或占用人而言,乃有权享有该车位的独有管有权,就《物业管理服务条例》而言,便是一个单位。 例子1 在公契中述明建筑物有「348个车位,而每个占有25个不分割份数」。就《物业管理服务条例》而言,该等车位会被视为348个单位。 例子2 公契中述明建筑物有「占有184个不分割份数的多层停车场处所」。就《物业管理服务条例》而言,整个停车场处所便是一个单位。
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物业管理公司须有效控制物业管理业务

守则编号:C3/2021
生效日期:2021年1月8日

序言

以下载有实务指引的《操守守则》(「守则」)乃物业管理业监管局根据《物业管理服务条例》(《条例》)第5条就施行第4条(违纪行为)而发出的。虽然持牌人1不会仅因违反守则的条文而招致法律责任,但在纪律聆讯中,守则可获接纳为证据,及关于持牌人违反或没有违反守则的有关条文的证明,可作为有助于确立或否定受争议的事宜的依据。

守则

设立有效控制业务的机制

A(1) 持牌物业管理公司(「持牌物管公司」)须为其提供物业管理服务(「物管服务」)的业务设立有效控制的机制。该机制须包括以下元素:

  • 建立管理团队架构;
  • 制定工作指引;
  • 提供足够人手;
  • 提供足够资源;
  • 提供合适培训;
  • 有效监察;
  • 定期评估;
  • 适当跟进行动;
  • 备存纪录;及
  • 监督分判商。

建立管理团队架构

B(1) 持牌物管公司须就每一个其提供物管服务的物业建立管理团队架构并拟备一份管理团队架构图表,让员工知悉其管理团队架构,以助执行职务及汇报工作。

制定工作指引

C(1) 持牌物管公司须设立妥善的工作程序及清晰的指引让员工提供物管服务时有所依循。持牌物管公司须定期检视及/或更新有关程序及指引,以确保符合运作上的需要。

提供足够人手

D(1) 持牌物管公司须与其客户2订立物管服务协议及根据有关协议安排足够员工以提供物管服务。

提供足够资源

E(1) 持牌物管公司须提供工作上所需及合适的物品及工具,让员工可在安全的工作情况下有效地提供物管服务。

提供合适培训

F(1) 持牌物管公司须向其提供物管服务的员工提供合适的培训,让员工能符合有关工作程序及指引执行职务,并对未能按有关工作程序及指引提供物管服务的员工加强培训。

有效监察

G(1) 持牌物管公司须持续及有效地监察提供物管服务员工的工作和行为,并定时进行审查,以确保员工依循有关工作程序及指引行事。

定期评估

H(1) 持牌物管公司须定期对提供物管服务的员工的工作表现作出评核,以确定员工有否依循有关工作程序及指引行事,并考虑是否需要加强培训或提供进一步的指引。

适当跟进行动

I(1) 持牌物管公司须对没有依循有关工作程序及指引行事的物管员工採取适当跟进行动。

备存纪录

J(1) 持牌物管公司须就执行守则备存不少于三年的相关资料及文件。

监督分判商

K(1) 如持牌物管公司将全部或部份的物管服务分判给分判商或服务提供者,则该持牌物管公司须对有关分判商或服务提供者作出合适的监督,不论有关分判商或服务提供者是否持有物业管理公司牌照。

註释

  1. 「持牌人」一词是指持有以下牌照的人士:物业管理公司牌照;物业管理人(第1级)牌照;物业管理人(第2级)牌照;临时物业管理人(第1级)牌照;或临时物业管理人(第2级)牌照。
  2. 「客户」一词的定义与《条例》第16条所述的「客户」相同,即「就获某持牌物业管理公司提供物业管理服务的物业而言,指—(a)该物业的业主组织;及(b)就该服务支付或有法律责任就该服务支付管理费的该物业的业主」。在此定义下,租客不是客户。
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物业管理公司处理投诉的机制

守则编号:C2/2021
生效日期:2021年1月8日

序言

以下载有实务指引的《操守守则》(「守则」)乃物业管理业监管局根据《物业管理服务条例》(《条例》)第5条就施行第4条(违纪行为)而发出的。虽然持牌人1不会仅因违反守则的条文而招致法律责任,但在纪律聆讯中,守则可获接纳为证据,及关于持牌人违反或没有违反守则的有关条文的证明,可作为有助于确立或否定受争议的事宜的依据。

守则

投诉程序及制度

A(1) 持牌物业管理公司(「持牌物管公司」)须就其提供物业管理服务(「物管服务」) 的每一个物业制定一套有效处理投诉2的机制(「机制」),并于有关物业的显眼地方展示载有有关机制详情的告示,让客户3备悉有关详情。

A(2) 于守则第A(1)段所述的告示除须载有有关机制的详情外,亦须载有以下内容:

  • 投诉方法;
  • 客户可索取机制的详情4
  • 收集个人资料声明;及
  • 负责人的联络资料(见守则第B(1)段)。

A(3) 机制须包括以下元素:

  • 委任负责人监察投诉的处理;
  • 确认接获及记录投诉;
  • 尽快处理投诉;
  • 适时通知投诉人进度及结果;及
  • 妥善备存纪录及提供投诉资料。

委任负责人监察投诉的处理

B(1) 持牌物管公司须就其提供物管服务的每一个物业委任一名持牌物业管理人负责监察投诉的处理(「负责人」),并将负责人的姓名、牌照号码及电话号码及/或电邮地址展示于有关物业的显眼地方。

确认接获及记录投诉

C(1) 除守则第E(3)段另有规定外,在接获投诉后,负责人须在合理及切实可行的范围内尽快安排编配个案编号予有关投诉、记录有关投诉的撮要于投诉登记册5内,及向投诉人确认接获其投诉并提供个案编号6

C(2) 负责人须确保投诉登记册内载有以下的资料:投诉人的姓名/名称(如有提供)、投诉的撮要及记录日期。

C(3) 负责人须定时查阅载于投诉登记册的资料,如发现错漏,须在合理及切实可行的范围内尽快作出或安排作出更正。

尽快处理投诉

D(1) 持牌物管公司在接获投诉后须按机制在合理及切实可行的范围内尽快展开跟进工作。然而,持牌物管公司可不处理不具名的投诉7

D(2) 除守则第E(3)段另有规定外,如投诉并非可由持牌物管公司处理(例如被投诉的对象并非持牌物管公司的员工或投诉的事宜并非属其提供的物管服务范围),持牌物管公司须在投诉人同意下将有关投诉转介至有关人士或组织(例如管理委员会或业主委员会)或通知投诉人直接与有关人士或组织联络。

适时通知投诉人进度及结果

E(1) 除守则第E(3)段另有规定外,持牌物管公司须适时通知投诉人跟进工作的进度。

妥善备存纪录及提供投诉资料

F(1) 持牌物管公司须妥善备存所有与投诉相关的资料8及文件,为期不少于自接获投诉起计三年的时间(不论投诉是否成立),并须按业主组织的书面要求(如有),提供年度性的投诉统计资料(包括投诉的性质、小计及总数)。

註释

  1. 「持牌人」一词是指持有以下牌照的人士:物业管理公司牌照;物业管理人(第1级)牌照;物业管理人(第2级)牌照;临时物业管理人(第1级)牌照;或临时物业管理人(第2级)牌照。
  2. 如持牌物管公司合理地相信有关人士就某事宜只是作出查询、提供意见或资料,而不是提出投诉,则毋须按守则处理有关事宜。投诉可由具名或不具名人士作出,而该等人士包括相关物业的客户、用户及访客。投诉可透过不同渠道提出,包括口头、电话、传真及电邮等。如持牌物管公司合理地相信根据投诉人提供的资料未能辨认投诉人的身份,则可将相关投诉当作不具名投诉处理。
  3. 「客户」一词的定义与《条例》第16条所述的「客户」相同,即「就获某持牌物业管理公司提供物业管理服务的物业而言,指—(a)该物业的业主组织;及(b)就该服务支付或有法律责任就该服务支付管理费的该物业的业主」。在此定义下,租客不是客户。
  4. 持牌物管公司可在收取合理的複印费后,提供机制详情的複本。
  5. 登记册可以电子形式备存。持牌物管公司可就物业的不同的部份(例如住宅部份、会所部份等)设立独立的登记册。
  6. 守则内提及持牌物管公司须与投诉人联络的指引只适用于投诉人有提供联络方法的情况。如投诉人没有提供任何联络方法,则载于守则第C(1)段、第D(2)段、第E(1)段及第E(2)段关乎与投诉人联络的指引并不适用。
  7. 虽然持牌物管公司可不处理不具名的投诉,但仍须按守则第C(1)段的规定记录不具名的投诉于投诉登记册内。
  8. 相关资料包括与投诉人口头及透过电话联络的纪录。

成为指明学历的准则​

持有物业管理人牌照的其中一个准则,是持有物业管理业监管局(监管局)指明的学历。在决定指明的学历时,监管局会考虑以下因素:
香港资历架构级别及资历学分
一般而言,学位或同等学历必须符合资历架构第5级或以上并具有最少150个资历学分,而副学士学位、文凭或同等学历必须符合资历架构第4级或以上并具有最少90个资历学分。
与物业管理业的相关性
监管局将采用物业管理业行业培训咨询委员会制定的「职业资历阶梯」作为评审工具。一般而言,课程必须涵盖7个职能范畴中的4个或以上的范畴,而当中必须包括「应用法律」。此外,课程涵盖的能力单元必须是根据「职业资历阶梯」为「物业经理」(适用于物业管理人(第1级)牌照)或「物业主任」(适用于物业管理人(第2级)牌照)职位制定的能力单元。只有当课程所涵盖的职能范畴内的能力单元数目达到或超过监管局规定的以下要求,该职能范畴才会被视为已获涵盖:
职业资历阶梯涵盖的职能范畴物业经理的能力单元数目物业主任的能力单元数目
1. 环境管理最少3个最少3个
2. 建筑物维修保养最少2个最少2个
3. 业户管理及社区服务最少3个最少3个
4. 设施管理最少2个最少1个
5. 应用法律所有单元所有单元
6. 财务及资产管理最少1个最少1个
7. 人力资源管理最少2个最少2个
提出申请
团体或院校如有意将其课程成为指明的学历,可向监管局提出申请
注:有关物业经理及物业主任工作岗位的能力要求所涵盖的职能范畴及能力单元的资料,请参阅:https://www.hkqf.gov.hk/pm/tc/vqp/pathways/index.html 
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一般操守守则

守则编号:C1/2020
生效日期:2020年8月7日

序言

以下载有实务指引的《操守守则》(「守则」)乃物业管理业监管局(「监管局」)根据《物业管理服务条例》(《物管条例》)第5‍‍‍条就施行第4条(违纪行为)而发出的。虽然持牌人不会仅因违反守则的条文而招致法律责任,但在纪律聆讯中,守则可获接纳为证据,及关于持牌人违反或没有违反守则的有关条文的证明,可作为有助于确立或否定受争议的事宜的依据。

守则

  1. 持牌人不得在专业方面,有失当或疏忽行为。
  2. 持牌人须秉持诚实、忠诚和严正的态度向其客户提供服务。
  3. 持牌人须尽其所知提供准确及相关的资料或意见给予其客户,以便其客户根据已知情况作出判断和决定。
  4. 持牌人须设立妥善的程序及制度以管理和监督其提供的物业管理服务。
  5. 持牌人在执业时须对其客户及其他相关人士公平公正。
  6. 持牌人应避免与其客户涉及利益冲突。在有可能有或有潜在利益(不论是金钱或其他实益利益)冲突的情况下,持牌人须在合理切实可行的范围内尽快向其客户详尽披露有关利益。
  7. 持牌人不得恶意损害其他提供物业管理服务的提供者的名声或贬低其他提供物业管理服务的提供者的作业方式。
  8. 持牌人不得作出可能损及物业管理服务专业的声誉的行为。
  9. 持牌人须在执业时遵守香港的法律。

 

注释

  1. 「持牌人」一词是指物业管理公司牌照;物业管理人(第1级)牌照;物业管理人(第2级)牌照;临时物业管理人(第1级)牌照;或临时物业管理人(第2级)牌照的持有人。
  2. 「客户」一词的定义与《物管条例》第16条所述的「客户」相同。 《物管条例》第16条订明:「客户(client)就获某持牌物业管理公司提供物业管理服务的物业而言,指—(a)该物业的业主组织;及(b)就该服务支付或有法律责任就该服务支付管理费的该物业的业主。」
  3. 在裁定某持牌人有否按照守则第(3)及(4)段行事时,监管局会考虑有关的持牌人与其客户所订立的合约的条款,以厘定该持牌人提供的物业管理服务范围及其须履行的责任。

根据《物管条例》,监管局要求其成员披露其属於监管局决定的类别或种类的利害关係。《物管条例》亦规定监管局成员就须作出的披露,备存一份登记册,有关登记册须上载於互联网以供查阅。

《物管条例》并无说明设立及维持利害关係登记册之目的。但监管局认为,其目的在於提升透明度及确保监管局的决定过程客观、公正,并得到公众信任。

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根据《物管条例》,监管局要求其成员披露其属於监管局决定的类别或种类的利害关係。《物管条例》亦规定监管局成员就须作出的披露,备存一份登记册,有关登记册须上载於互联网以供查阅。

《物管条例》并无说明设立及维持利害关係登记册之目的。但监管局认为,其目的在於提升透明度及确保监管局的决定过程客观、公正,并得到公众信任。

利害关係登记册或包含《个人资料(私隐)条例》所定义的个人资料。 阁下查阅此成员的登记册时,已知悉上文所述有关登记册之目的,并承诺不得将登记册内个人资料用於其他目的。

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最低人手比例的应用例子

持物业管理公司牌照的准则为:
  • 准则一:物业管理公司须聘用至少一名(不论是全职或兼职)对该物业管理公司提供物业管理服务一事有实际控制权的持牌物业管理人(第1级);及
  • 准则二:物业管理公司须聘用一定数目的全职持牌物业管理人,而该数目符合监管局指明的最低人手比例。
最低人手比例如下:
以下是一些如何應用人手比例的例子:
例子组合中的单位数目须聘用全职持牌物业管理人的数目
第1级第2级总数
A0000
B1,500112
C1,501123
D3,000123
E3,001235
F5,900246
G20,00071421
在例子A中,物业管理公司在其组合中没有任何物业。其中一个原因可能是该物业管理公司是新成立,而尚未签订任何管理合约。另一个原因可能是物业管理公司已将所有物业管理服务外判予另一间持牌物业管理公司(次承判商),因此该物业被视为属于次承判商的组合(更多外判例子,请按此)。在此等情况下,物业管理公司无须聘用任何持牌物业管理人,但为了持有物业管理公司牌照,仍必须符合上述准则一。  
如符合准则一的物业管理人(第1级)是全职聘用,则该持牌人可被包括在符合最低人手比例的全职持牌物业管理人中。
物业管理公司可选择聘用相同数目的持牌物业管理人(第1级)代替持牌物业管理人(第2级),以符合持牌物业管理人(第2级)的最低人手比例。例如:例子D中的物业管理公司可选择聘用共三名持牌物业管理人(第1级),以代替一名持牌物业管理人(第1级)及两名持牌物业管理人(第2级)。
「单位」是指公契所提述建筑物内的任何处所,不论公契以单位或其他名称描述,也不论该处所乃用作居所、店铺、厂房、办公室或任何其他用途,而该处所的业主,相对于同一座建筑物其他各个部分的业主或占用人而言,乃有权享有该处所的独有管有权者。计算最低人手比例时,没有公契的物业将不包括在投资组合中。有关如何计算单位数目的更多资讯,请按此。