建築物管理條例（第344章）
政府已於2024年7月12日就《2024年建築物管理（修訂）條例》（《修訂條例》）刊憲，而《修訂條例》於2025年7月13日正式生效實施，就《建築物管理條例》（第344章）（《建管條例》）作出以下修訂：
大型維修工程採購
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引入一個新的採購類別，名為「大型維修工程採購」。該類採購項目主要是關乎修理、更換、保養或改善有關建築物的公用部分，以及工程項目牽涉每個單位的平均採購價值超過30,000元。《修訂條例》規定須至少5%的業主或100名業主（以較少者為準）親身投票通過有關「大型維修工程採購」的決議。
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規定就有關討論「大型維修工程採購」的業主大會會議，相關會議通知必須載列標明為「重要提示」，說明有關議程會涵蓋這類採購，並列明建築物管理基金或每名業主須為該採購支付的預算金額。此外，會議紀錄的副本必須在會議日期後28天內發送給所有業主及租客代表。會議紀錄亦須就「大型維修工程採購」決議分別記錄業主親身投票及透過委任代表投票的票數。
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要求法團管理委員會（管委會）參與者、經理人及其他負責「大型維修工程採購」（及指明的「大額採購」（註1））的人士須就提交的標書中涉及的任何金錢上或個人利害關係，以及其與提交標書的人士的關連作出申報。如有申報，管委會須於物業的顯眼處展示申報通知，以通告業主。相關人士會受到一定限制（如不得出席管委會會議／參與採購活動，及須於投票時避席）。
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定在物業的顯眼處展示招標承投的文本，供業主參考；禁止接納在入標期限後提交的投標書；以及根據採購作價設置最低招標數目（註2）等。
法人團體業主授權自然人機制
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訂明法人團體業主授權自然人出席法團業主大會／業主會議的機制，使法人團體業主可藉授權通知授權自然人出席有關會議，以視作法人團體業主在會議上親自投票。
財務報表和帳目
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訂明任何每年收入或支出超過 $500,000 元的大廈樓宇，不論單位數目為何，均須審計財務報表（註3）。此外，亦要求財務報表一旦備妥，管委會須把財務報表的副本及會計師報告的副本，在物業的顯眼處展示至少連續7日。如有業主及租客代表等提出書面要求，管委會亦須在提出要求後的28日內，向有關人士提供該等副本。
刑事責任
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就法團沒有保存會計帳目的支持文件、會議紀錄、招標文件和委任代表文書，《修訂條例》除增設新的刑事責任外（註4），同時亦增設「負有責任」的人的條文。有關保存文件的責任，是指在違反條例的情況發生時，正以該管委會參與者的身分承擔責任的人。舉例而言，假如涉及管委會換屆而上屆管委會沒有保存相關文件，則現屆的管委會委員將不會負上責任。此外，《修訂條例》亦新增法定免責辯護條款，以保障盡力履行職責、真心為所屬物業工作和服務的管委會參與者（註5）。
沒有成立法團的大廈
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為了讓沒有成立法團的大廈（例如由公契經理人管理的私人大廈）業主亦可受惠，會把有關「大型維修工程採購」等以及財務報表的修訂納入《建管條例》附表7（註6），作為大廈公契的強制性條款。
條例修訂與持牌人的關係
物管公司經理人有責任依據大廈公契執行工作及履行職責，並必須遵守《建管條例》，否則相關持牌物管公司或持牌物管人會因法庭裁斷其違反《建管條例》或大廈公契中適用於其的規定而干犯《物業管理服務條例》（第626章）（《物管條例》）下的違紀行為（《物管條例》第4(e)條））。
因應上述《建管條例》修訂，物業管理業監管局（監管局）對早前已發出的《物業管理公司於《建築物管理條例》下的責任》、《代客戶進行採購服務及防止圍標》及《處理委任代表的文書》三份操守守則及相關良好作業指南作出修訂，主要修訂內容如下：
《物業管理公司於《建築物管理條例》下的責任》（修訂版）
《修訂條例》涉及多個範疇，包括採購、財務報表、保存文件、刑事制裁及其他雜項修訂等，並將有關物業的大額採購和大型維修工程採購及財務報表等的新規定納入《建築物管理條例》（第 344 章）（《建管條例》）附表7，作為物業公契的強制性條款。《物業管理公司於《建築物管理條例》下的責任》守則指南除了因應上述附表7的修訂而作出修改外，亦引入有關持牌物業管理（物管）公司須協助及提醒業主或業主組織（包括法團及業主委員會）遵循《修訂條例》新規定以處理物業管理事宜的條文。此外，持牌物管公司亦須配合相關政府部門於《建管條例》下的工作，包括在有需要時協助有關人員視察物業的公用地方和提供相關資料等。
《代客戶進行採購服務及防止圍標》（修訂版）
《修訂條例》按工程性質和採購金額等新訂明3類採購類別（即「第1類大額採購」、「第2類大額採購」及「大型維修工程採購」）。持牌物管公司及持牌物管人為其客戶進行採購工作時，須按照投標、申報、進行會議特別程序及保存採購文件等的新規定行事。監管局《代客戶進行採購服務及防止圍標》守則指南因應上述的新規定而作出修改，包括就討論「大型維修工程採購」（該類採購項目主要是關乎修理、更換、保養或改善有關建築物的公用部分，以及工程項目的每個單位的平均採購價值超過$30,000）的業主大會會議，相關會議通知必須以雙語載列標題為「重要提示」（“Important Reminder”），說明有關議程將涵蓋此類採購，並列明大廈基金撥付的款額及每名業主須為有關採購支付的預算金額。此外，「大型維修工程採購」亦須至少有5%的業主或100名業主（以較少者為準）親自投票以通過相關的採購決議（即新增設的「親自投票門檻」）等。
《處理委任代表的文書》（修訂版）
《修訂條例》簡化了法人團體業主授權他人出席法團業主大會或業主會議的機制，使法人團體業主可藉符合指定格式的「授權通知」授權自然人出席擬議「大型維修工程採購」決議的會議，而獲授權的自然人在會議上作出的投票可被視作有關業主親自投票，並可計入相關決議所指明的「親自投票門檻」。監管局《處理委任代表的文書》守則指南亦就此作出相應修改。
上述3份守則指南的修訂版可於監管局網頁（https://www.pmsa.org.hk/tc/regulatory/codes-of-conduct）下載。
此外，民政事務總署已更新有關《建管條例》的指南、工作守則、常見問題等，並會於2025年7月13日起適用，詳見以下連結 - https://www.buildingmgt.gov.hk/tc/Policy_and_Legislation/2_10.html
註1：當供應品、貨品及服務的作價超過或相當可能超過$200,000元，而不超過或相當可能不超過過去3個財政年度的平均年度開支款額的 20%(即「第1類大額採購」)；或當供應品、貨品及服務作價超過或相當可能超過過去 3 個財政年度的平均年度開支款額的 20%(即「第2類大額採購」)。
註2：如採購價值超過或相當可能超過$200,000元，則須向至少5名潛在供應商發出招標承投；如價值不超過或相當不可能超過 $200,000元，但超過或相當可能超過$10,000元的招標，則須向至少 3名潛在供應商發出招標承投。
註3 ：現行《建管條例》下，只有大廈多於 50 個單位的法團須審計財務報表。
註4：相關人士（包括負有責任的管委會參與者）可被判處第4級罰款(25,000元)。
註5：《修訂條例》的法定免責辯護條款包括如被控的人已盡了在有關情況下應盡的一切努力，以防止干犯有關罪行等。
註6：《建管條例》附表7的條文會以隱含方式納入所有公契內。現時， 附表7已載有關於一般採購和財務報表的條文。
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利益衝突 / 申報責任
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問答環節
立法會議員江玉歡女士就私人樓宇公用地方的管理和維修向物管業界人士分析本港及海外的相關案例，並從帳目管理、利益申報、維修保養工程等不同角度探討物管常見問題。
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