【物識新科技】智能科技推動物業管理業由「被動維修」走向「主動預防」
物業管理（物管）的專業價值，不僅體現在有事故發生後迅速處理解決問題，更在於日常透過巡查、維修保養及風險管理，持續守護樓宇安全和確保物管工作運作暢順。過往物管團隊主要依靠定期巡查、人手記錄，以及住戶或前線員工匯報以掌握樓宇狀況。近年物聯網、人工智能等技術日趨成熟，物管業界亦積極探索將創新科技融入日常管理，透過持續監測、整合資訊及分析設備運作趨勢，協助物管團隊由「發現問題再處理」，逐步走向更主動、更具前瞻性的管理運作模式。
現時本港已有不少公營機構及物管公司，因應所管理物業的類型、環境及實際管理需要，引入不同形式的智能監測及數據分析技術，為日常物管工作提供更全面的資訊和決策支援。
香港房屋協會：建立中央管理系統 推動數智化轉型
香港房屋協會（房協）即將推出「物業及資產綜合平台」，將轄下管理屋邨的維修紀錄、設備狀態及物聯網數據等資訊加以整合，並配合建築信息模擬（BIM）及地理資訊系統（GIS），讓物管人員更容易掌握情況異常設施的位置、實際狀況及過往紀錄。隨着數據持續累積，平台更可利用機器學習分析設備運作趨勢及故障風險，協助物管團隊提早安排檢查及進行維修。
房協亦將智能監測延伸至不同屋邨管理場景，例如利用人工智能影像分析識別物業設施的異常情況，並透過無人機巡檢及影像辨識協助發現物業外牆裂縫、滲水及剝落等問題。
房協總監（物業管理）潘源舫先生表示：「房協作為香港的『房屋實驗室』，近年積極推動數智化轉型。我們以「4S」作為智慧物管的核心框架，即 Safe（安全）、Simple（簡便）、Social connection（社區連結）及Sharing（共享），打造共融智慧社區，讓傳統屋邨邁向更智能、更高效，以及更以人為本的未來發展。」
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仲量聯行：物聯網連繫不同物業 集中掌握樓宇狀況
部分物管公司管理的物業眾多，規模及類型亦不一，如何從大量數據中迅速辨識需要優先處理的事項，是物管團隊經常面對的重要課題。持牌物管公司仲量聯行物業管理有限公司透過其大廈智能管理平台「智控中心」，整合全港由其管理物業內數以千計智能感應器所採集的實時數據，進行監察工作，監測範圍包括空氣質素、溫度、濕度、漏水、水電使用及保安等。
「智控中心」集中展示不同感應器收集的數據和資料，物管及工程人員可更有系統地掌握不同物業的運作情況，並因應系統提示安排巡查或跟進。這類技術不僅提升日常管理效率，更支持超前管理，透過持續監測設備與環境趨勢，團隊可提早識別潛在異常情況，在問題惡化前主動介入。這種預防性做法有助延長設施使用壽命、減少突發意外故障，並維持穩定優質的服務水平。
仲量聯行香港、澳門及韓國物業管理部總監鍾志雄先生表示 :「物聯網讓物管團隊在日常巡查以外，多了一個即時、全面掌握樓宇運作狀況的渠道。當各類設備與環境的數據得以集中整合，團隊不僅能快速識別需優先處理的風險點，更能基於實際數據作出以數據驅動的決策，精準評估人力與資源的投放。同時，透過持續監測能源使用模式，亦能發現節能潛力，進一步實現降本增效與可持續營運。對我們而言，這不僅是資訊整合，更是將數據轉化為具體、高效行動的能力。」
太古地產：善用AI優化樓宇運作 推動主動管理
隨着樓宇物管系統持續產生和累積大量數據，智能科技可協助管理及工程團隊由監測設備狀況，進一步分析設備表現、掌握設備運作趨勢及優化樓宇管理。太古地產近年於樓宇管理及營運中善用人工智能、數碼孿生（Digital Twin）、機器學習及物聯網等技術，整合樓宇設備、能源系統及日常營運數據，協助管理及工程團隊更全面掌握樓宇運作情況。
透過整合不同樓宇系統的實時及過往數據，工程團隊能更有系統地分析設備狀況、能源使用情況及運作趨勢，及早辨識潛在異常或效率偏差，為安排巡查、維修保養及系統調校提供參考。相關技術亦有助團隊整理和分析樓宇營運數據和支援行政工作，包括準備綠色建築認證文件等。
太古地產設施統籌總經理連兆鴻工程師表示，「智慧科技的價值不只是協助發現問題，更重要是將數據轉化為可行的改善方案。透過結合人工智能、樓宇數據及專業經驗，團隊能更早識別潛在風險，更有系統地規劃保養及優化工作；運用科技提升文件管理及數據分析工作效率，讓工程及物管人員將更多時間投放於優化樓宇表現及提升客戶體驗。」
科技賦能專業 延續「物業守護者」精神
從屋邨風險監測、跨物業資訊整合，到人工智能及數字孿生分析，不同技術的應用方式和場景各有不同，但背後反映的發展方向是一致的：物管業持續善用科技，讓樓宇管理由主要依靠定期巡查和事後跟進，逐步增加持續監測、主動檢視及風險預防的能力。這種轉變並非否定傳統巡查和前線經驗的價值，而是讓物管人員在既有專業基礎上掌握更多資訊，更有效識別值得關注的情況，把有限的人力和資源投放到最有需要的地方。業界持續探索新的管理工具、提升主動識別及預防風險的能力，正是物管人員秉持「物業守護者」精神、與時並進守護物業及社區的具體體現，亦反映物管業持續提升專業水平、推動服務向前發展的努力成果。
與此同時，不同物業在樓齡、規模、設施設備、使用模式及管理需要方面各有不同，因此並不存在一套適用於所有物業的單一科技方案。物管公司在引入相關技術時，應因應所管理物業的實際需要，綜合考慮成本效益、系統維護、網絡及資料安全，以及與現有管理流程的配合，選擇切合實際運作情況的智能化方案。
物業管理業監管局鼓勵業界持續留意智能物管科技的最新發展，以開放和務實的態度探索合適的創新技術，並將科技應用與專業經驗、前線巡查及維修保養工作互相結合，讓科技成為提升專業管理能力的有效工具，持續提升樓宇管理效率和服務質素，推動物管業不斷向前發展，為業主用戶締造更安全、更可靠和更優質的社區環境。
物業管理業監管局
（只提供中文版本）
