【物识新科技】智能科技推动物业管理业由「被动维修」走向「主动预防」
物业管理（物管）的专业价值，不仅体现在有事故发生后迅速处理解决问题，更在于日常透过巡查、维修保养及风险管理，持续守护楼宇安全和确保物管工作运作畅顺。过往物管团队主要依靠定期巡查、人手记录，以及住户或前线员工匯报以掌握楼宇状况。近年物联网、人工智能等技术日趋成熟，物管业界亦积极探索将创新科技融入日常管理，透过持续监测、整合资讯及分析设备运作趋势，协助物管团队由「发现问题再处理」，逐步走向更主动、更具前瞻性的管理运作模式。
现时本港已有不少公营机构及物管公司，因应所管理物业的类型、环境及实际管理需要，引入不同形式的智能监测及数据分析技术，为日常物管工作提供更全面的资讯和决策支援。
香港房屋协会：建立中央管理系统 推动数智化转型
香港房屋协会（房协）即将推出「物业及资产综合平台」，将辖下管理屋邨的维修纪录、设备状态及物联网数据等资讯加以整合，并配合建筑信息模拟（BIM）及地理资讯系统（GIS），让物管人员更容易掌握情况异常设施的位置、实际状况及过往纪录。随着数据持续累积，平台更可利用机器学习分析设备运作趋势及故障风险，协助物管团队提早安排检查及进行维修。
房协亦将智能监测延伸至不同屋邨管理场景，例如利用人工智能影像分析识别物业设施的异常情况，并透过无人机巡检及影像辨识协助发现物业外墙裂缝、渗水及剥落等问题。
房协总监（物业管理）潘源舫先生表示：「房协作为香港的『房屋实验室』，近年积极推动数智化转型。我们以「4S」作为智慧物管的核心框架，即 Safe（安全）、Simple（简便）、Social connection（社区连结）及Sharing（共享），打造共融智慧社区，让传统屋邨迈向更智能、更高效，以及更以人为本的未来发展。」
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仲量联行：物联网连系不同物业 集中掌握楼宇状况
部分物管公司管理的物业众多，规模及类型亦不一，如何从大量数据中迅速辨识需要优先处理的事项，是物管团队经常面对的重要课题。持牌物管公司仲量联行物业管理有限公司透过其大厦智能管理平台「智控中心」，整合全港由其管理物业内数以千计智能感应器所采集的实时数据，进行监察工作，监测范围包括空气质素、温度、湿度、漏水、水电使用及保安等。
「智控中心」集中展示不同感应器收集的数据和资料，物管及工程人员可更有系统地掌握不同物业的运作情况，并因应系统提示安排巡查或跟进。这类技术不仅提升日常管理效率，更支持超前管理，透过持续监测设备与环境趋势，团队可提早识别潜在异常情况，在问题恶化前主动介入。这种预防性做法有助延长设施使用寿命、减少突发意外故障，并维持稳定优质的服务水平。
仲量联行香港、澳门及韩国物业管理部总监钟志雄先生表示 :「物联网让物管团队在日常巡查以外，多了一个即时、全面掌握楼宇运作状况的渠道。当各类设备与环境的数据得以集中整合，团队不仅能快速识别需优先处理的风险点，更能基于实际数据作出以数据驱动的决策，精准评估人力与资源的投放。同时，透过持续监测能源使用模式，亦能发现节能潜力，进一步实现降本增效与可持续营运。对我们而言，这不仅是资讯整合，更是将数据转化为具体、高效行动的能力。」
太古地产：善用AI优化楼宇运作 推动主动管理
随着楼宇物管系统持续产生和累积大量数据，智能科技可协助管理及工程团队由监测设备状况，进一步分析设备表现、掌握设备运作趋势及优化楼宇管理。太古地产近年于楼宇管理及营运中善用人工智能、数码孪生（Digital Twin）、机器学习及物联网等技术，整合楼宇设备、能源系统及日常营运数据，协助管理及工程团队更全面掌握楼宇运作情况。
透过整合不同楼宇系统的实时及过往数据，工程团队能更有系统地分析设备状况、能源使用情况及运作趋势，及早辨识潜在异常或效率偏差，为安排巡查、维修保养及系统调校提供参考。相关技术亦有助团队整理和分析楼宇营运数据和支援行政工作，包括准备绿色建筑认证文件等。
太古地产设施统筹总经理连兆鸿工程师表示，「智慧科技的价值不只是协助发现问题，更重要是将数据转化为可行的改善方案。透过结合人工智能、楼宇数据及专业经验，团队能更早识别潜在风险，更有系统地规划保养及优化工作；运用科技提升文件管理及数据分析工作效率，让工程及物管人员将更多时间投放于优化楼宇表现及提升客户体验。」
科技赋能专业 延续「物业守护者」精神
从屋邨风险监测、跨物业资讯整合，到人工智能及数字孪生分析，不同技术的应用方式和场景各有不同，但背后反映的发展方向是一致的：物管业持续善用科技，让楼宇管理由主要依靠定期巡查和事后跟进，逐步增加持续监测、主动检视及风险预防的能力。这种转变并非否定传统巡查和前线经验的价值，而是让物管人员在既有专业基础上掌握更多资讯，更有效识别值得关注的情况，把有限的人力和资源投放到最有需要的地方。业界持续探索新的管理工具、提升主动识别及预防风险的能力，正是物管人员秉持「物业守护者」精神、与时并进守护物业及社区的具体体现，亦反映物管业持续提升专业水平、推动服务向前发展的努力成果。
与此同时，不同物业在楼龄、规模、设施设备、使用模式及管理需要方面各有不同，因此并不存在一套适用于所有物业的单一科技方案。物管公司在引入相关技术时，应因应所管理物业的实际需要，综合考虑成本效益、系统维护、网络及资料安全，以及与现有管理流程的配合，选择切合实际运作情况的智能化方案。
物业管理业监管局鼓励业界持续留意智能物管科技的最新发展，以开放和务实的态度探索合适的创新技术，并将科技应用与专业经验、前线巡查及维修保养工作互相结合，让科技成为提升专业管理能力的有效工具，持续提升楼宇管理效率和服务质素，推动物管业不断向前发展，为业主用户缔造更安全、更可靠和更优质的社区环境。
物业管理业监管局
（只提供中文版本）
