妥善管理渠務設施 守護樓宇安全及公眾衞生
良好的渠務設施管理，不但能保障樓宇衞生及結構安全，更能有效提升物業的防洪能力，預防及減少因極端天氣引致的事故，例如水浸、山泥傾瀉及山坡倒塌等所造成的人命傷亡及財物損失。
為進一步加強業界應對有關事故的能力，物業管理業監管局（監管局）日前舉辦持續專業發展網上講座，邀請了屋宇署、渠務署及監管局的代表，分別講解樓宇常見的渠務問題、防洪指引，以及監管局發出的《處理渠務工作》操守守則。
屋宇署結構工程師黃汝家先生（左）、渠務署工程師（氣候變化）伍美欣女士（右），以及監管局總經理（規管事務）彭慧深女士（中）於監管局持續專業發展網上講座向物管業界講解如何妥善處理渠務工作。
物業樓宇的排水系統
物業樓宇的排水系統猶如樓宇的腸道，負責將雨水及污水從樓宇帶到公共排水渠。整個排水系統包括不同部分：豎立於大廈外牆的所有排水管（垂直喉管及支管），以及物業地底部分的渠管及沙井。
地面排水系統的組成如下：
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雨水管
負責收集天台或平台的雨水（包括冷氣機冷凝水），接駁至地底雨水沙井，然後連接至政府排水系統。 -
廢水及便溺污水管
廢水管負責排放洗手盆、洗碗盆、浴缸、企缸、地台去水及洗衣機的廢水；便溺污水管則負責排放坐廁污水。兩者均接駁至地底污水沙井，然後連接至政府排水系統。 -
通風系統
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通風管：一般連接排水系統最高點並延伸至屋頂以上，讓空氣流入流出以平衡管內氣壓。當上層大量排水時，水流快速向下會產生虹吸效應，通風管可防止隔氣彎管內的水封被抽走。
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隔氣彎管：透過貯水形成水封，阻隔排水管內的臭氣、細菌及害蟲經排水口進入室內。
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反虹吸管／反虹吸氣閥：接駁於隔氣彎管，用於平衡氣壓，防止上層排水時下層分支渠管出現負氣壓，抽走隔氣彎管內的水封。
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一般排水系統的組成
（資料來源：屋宇署網站）
常見的排水系統問題
持牌物管公司應定期檢查物業樓宇的公用排水系統，以確保其得到妥善保養及正常運作。如發現樓宇的排水系統欠妥，屋宇署會根據《建築物條例》（第123章）第28條，向有關業主發出命令，要求其進行修葺／勘測工程。一般常見的排水系統問題包括：
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排水管破損或滲漏
老化的鑄鐵管或安裝不當的膠管，可能出現裂縫、接駁位鬆脫或鏽蝕，導致污水滲漏。滲漏不僅影響環境衞生，更可能滲入下層單位的天花或牆身，引發投訴及結構安全隱患。 -
排水管淤塞
垃圾在管道彎位堆積或污垢積聚在管壁上，以致無法正常排水。 -
非法改裝或接駁
部分單位業主／住戶在裝修時擅自改動排水管道，例如將廢水管或便溺污水管接駁至雨水管、未有妥善接駁反虹吸管，或將雨水管接駁至便溺污水管的通風管。此類改動可能破壞原有通風系統，造成氣壓失衡、臭氣倒灌，更屬於違例建築工程，可能違反《建築物條例》。 -
水封失效／隔氣彎管乾涸
若單位長時間無人居住、地台去水未有定期注水，或排水系統通風不良導致水封被抽走，隔氣便會乾涸，失去阻隔作用，使污水管內的臭氣、細菌及害蟲有機會倒流入室內。
物業管理業的防洪指引
極端天氣可能引致極端降雨或風暴潮和巨浪，增加低窪或沿岸地區的水浸風險。渠務署建議持牌物管公司留意所管理物業是否設有地庫、地牢，或位處低窪、沿岸、斜坡下方或天然水道旁，並在雨季前做好以下準備部署：
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時刻留意香港天文台的即時天氣報告；
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識別物業易受水浸影響的位置，識別物業內容易受水浸影響的位置，並在惡劣天氣來臨前，檢查及清理各出入口、停車場、斜坡及物業附近的去水渠口，確保無雜物、垃圾或樹葉阻塞；
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確保物管及維修人員熟悉排水系統，並檢查渠道暢通及運作正常；
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在物業樓宇的關鍵設施（如電掣房、水泵房、加壓水泵房等）安裝擋水設施及抽水設備，並定期測試，確保其運作正常；
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制定緊急應變計劃，以應對暴雨或風暴潮，預防重要設施受水浸影響；
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舉辦防洪演練，確保物管及維修人員熟悉所制定的緊急應變計劃。
可拆式／門式擋水板
上翻式防水閘
充水式屏障
便攜式擋水屏障
不同類型的擋水設施
（資料來源：渠務署網站）
持牌物管公司的專業責任
監管局已根據《物業管理服務條例》（第626章）於2024年制定了《處理渠務工作》操守守則及良好作業指南，就管理物業渠管設施、應對極端天氣的措施、執行相關修葺令／勘測令、監察服務承建商和備存紀錄及做好相關通報與跟進工作，為業界處理相關工作提供適當實務指引。
持牌物管公司及從業員在處理渠務工作時，必須依循上述操守守則及應參考有關指南的指引，清楚確認須由業主負責保養的渠管，並提醒及協助業主做好相關渠務管理工作。
講座短片回顧
「處理渠務工作」持續專業發展網上講座足本內容已上載至監管局網站。物管人牌照持有人收看短片在監管局持續專業發展計劃下屬「核心」內容範疇的「非正式」活動，可獲取１小時認可參與時數。
物業管理業監管局
（只有中文版本）
