妥善管理渠务设施 守护楼宇安全及公众卫生
良好的渠务设施管理，不但能保障楼宇卫生及结构安全，更能有效提升物业的防洪能力，预防及减少因极端天气引致的事故，例如水浸、山泥倾泻及山坡倒塌等所造成的人命伤亡及财物损失。
为进一步加强业界应对有关事故的能力，物业管理业监管局（监管局）日前举办持续专业发展网上讲座，邀请了屋宇署、渠务署及监管局的代表，分别讲解楼宇常见的渠务问题、防洪指引，以及监管局发出的《处理渠务工作》操守守则。
屋宇署结构工程师黄汝家先生（左）、渠务署工程师（气候变化）伍美欣女士（右），以及监管局总经理（规管事务）彭慧深女士（中）于监管局持续专业发展网上讲座向物管业界讲解如何妥善处理渠务工作。
物业楼宇的排水系统
物业楼宇的排水系统犹如楼宇的肠道，负责将雨水及污水从楼宇带到公共排水渠。整个排水系统包括不同部分：竖立于大厦外墙的所有排水管（垂直喉管及支管），以及物业地底部分的渠管及沙井。
地面排水系统的组成如下：
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雨水管
负责收集天台或平台的雨水（包括冷气机冷凝水），接驳至地底雨水沙井，然后连接至政府排水系统。 -
废水及便溺污水管
废水管负责排放洗手盆、洗碗盆、浴缸、企缸、地台去水及洗衣机的废水；便溺污水管则负责排放坐厕污水。两者均接驳至地底污水沙井，然后连接至政府排水系统。 -
通风系统
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通风管：一般连接排水系统最高点并延伸至屋顶以上，让空气流入流出以平衡管内气压。当上层大量排水时，水流快速向下会产生虹吸效应，通风管可防止隔气弯管内的水封被抽走。
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隔气弯管：透过贮水形成水封，阻隔排水管内的臭气、细菌及害虫经排水口进入室内。
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反虹吸管／反虹吸气阀：接驳于隔气弯管，用于平衡气压，防止上层排水时下层分支渠管出现负气压，抽走隔气弯管内的水封。
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一般排水系统的组成
（资料来源：屋宇署网站）
常见的排水系统问题
持牌物管公司应定期检查物业楼宇的公用排水系统，以确保其得到妥善保养及正常运作。如发现楼宇的排水系统欠妥，屋宇署会根据《建筑物条例》（第123章）第28条，向有关业主发出命令，要求其进行修葺／勘测工程。一般常见的排水系统问题包括：
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排水管破损或渗漏
老化的铸铁管或安装不当的胶管，可能出现裂缝、接驳位鬆脱或锈蚀，导致污水渗漏。渗漏不仅影响环境卫生，更可能渗入下层单位的天花或墙身，引发投诉及结构安全隐患。 -
排水管淤塞
垃圾在管道弯位堆积或污垢积聚在管壁上，以致无法正常排水。 -
非法改装或接驳
部分单位业主／住户在装修时擅自改动排水管道，例如将废水管或便溺污水管接驳至雨水管、未有妥善接驳反虹吸管，或将雨水管接驳至便溺污水管的通风管。此类改动可能破坏原有通风系统，造成气压失衡、臭气倒灌，更属于违例建筑工程，可能违反《建筑物条例》。 -
水封失效／隔气弯管乾涸
若单位长时间无人居住、地台去水未有定期注水，或排水系统通风不良导致水封被抽走，隔气便会乾涸，失去阻隔作用，使污水管内的臭气、细菌及害虫有机会倒流入室内。
物业管理业的防洪指引
极端天气可能引致极端降雨或风暴潮和巨浪，增加低洼或沿岸地区的水浸风险。渠务署建议持牌物管公司留意所管理物业是否设有地库、地牢，或位处低洼、沿岸、斜坡下方或天然水道旁，并在雨季前做好以下准备部署：
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时刻留意香港天文台的即时天气报告；
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识别物业易受水浸影响的位置，识别物业内容易受水浸影响的位置，并在恶劣天气来临前，检查及清理各出入口、停车场、斜坡及物业附近的去水渠口，确保无杂物、垃圾或树叶阻塞；
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确保物管及维修人员熟悉排水系统，并检查渠道畅通及运作正常；
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在物业楼宇的关键设施（如电掣房、水泵房、加压水泵房等）安装挡水设施及抽水设备，并定期测试，确保其运作正常；
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制定紧急应变计划，以应对暴雨或风暴潮，预防重要设施受水浸影响；
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举办防洪演练，确保物管及维修人员熟悉所制定的紧急应变计划。
可拆式／门式挡水板
上翻式防水闸
充水式屏障
便携式挡水屏障
不同类型的挡水设施
（资料来源：渠务署网站）
持牌物管公司的专业责任
监管局已根据《物业管理服务条例》（第626章）于2024年制定了《处理渠务工作》操守守则及良好作业指南，就管理物业渠管设施、应对极端天气的措施、执行相关修葺令／勘测令、监察服务承建商和备存纪录及做好相关通报与跟进工作，为业界处理相关工作提供适当实务指引。
持牌物管公司及从业员在处理渠务工作时，必须依循上述操守守则及应参考有关指南的指引，清楚确认须由业主负责保养的渠管，并提醒及协助业主做好相关渠务管理工作。
讲座短片回顾
「处理渠务工作」持续专业发展网上讲座足本内容已上载至监管局网站。物管人牌照持有人收看短片在监管局持续专业发展计划下属「核心」内容范畴的「非正式」活动，可获取１小时认可参与时数。
物业管理业监管局
（只有中文版本）
