電力安全不容忽視 物管專業防患未然
香港出現極端天氣情況愈趨頻繁，對樓宇設施管理帶來巨大挑戰。近期有個別物業發生電力事故，導致出現停電、停水及升降機服務受影響，居民日常生活起居未能正常運作。這些情況警示大家，電力安全不容忽視，物業管理（物管）業界須防患未然。
物業管理業監管局（監管局）一直密切留意物管業界在處理物業不同突發事故的實務需要。為進一步支援物管業界提升電力裝置安全管理水平，監管局聯同機電工程署、房屋署、中華電力有限公司及香港電燈有限公司聯合製作了《電力裝置安全管理責任》小冊子，提醒持牌物管公司及物管從業員關注物業公用部分電力裝置的安全管理責任，並為業界提供實務參考，協助其更有系統地進行日常巡查、事故處理、居民溝通及善後跟進，減少突發電力事故對物業使用人士帶來的影響。
定期檢查電力裝置 履行法定責任
根據《電力（線路）規例》規定，電力裝置擁有人須為其電力裝置安排進行定期檢查、測試及領取證明書。一般住宅或商業處所內的低壓固定電力裝置，若其允許負載量超逾100安培，該裝置必須每5年最少接受一次檢查、測試及領取證明書。持牌物管公司及物管從業員受聘作為業主／業主組織的物業管理人，必須關注並適時提示公用電力裝置擁有人嚴格履行上述法定責任。同時，持牌物管公司須委聘註冊電業承辦商進行上述公用電力裝置定期檢查工作。若發現物業的公用電力裝置有任何異常或故障，應詳細作出記錄並盡快修理妥當，同時向公用電力裝置擁有人匯報情況及採取的適當安全措施。
日常巡查維護 防患未然
小冊子列出多項物管從業員日常應嚴格執行的關鍵預防工作，包括定期巡查總掣房、電掣房、電錶房、應急發電機房、電線槽及電線井等設施，檢查是否有出現漏水、積水或異常情況，並採取適當防水防潮措施，以確保電力裝置安全運作。此外，物管團隊亦應保持總掣房、電掣房及電錶房環境乾爽、清潔、通風良好，以免影響設備散熱或安全；有關地方亦不得作貯存用途，出入口不可設有或放置任何障礙物，並須確保只有獲授權人士方可進入。
在應急準備方面，小冊子提示物管團隊應備存及定期更新電力裝置線路圖及緊急聯絡人名單，包括負責保養／緊急維修的註冊電業承辦商、物管應變小組成員、駐守員工等，確保發生事故時能即時取得聯絡支援。同時，應確保應急發電機及應急照明系統正常運作，並由合資格人士每年至少檢查一次，以符合安全要求。
處理突發電力事故 安全、通報、溝通並重
除了日常預防措施外，小冊子亦列明持牌物管公司及物管從業員在處理電力事故時可參考的措施，以保障事故得到有效處理，並盡量減低事故對居民的影響，提升物業整體的安全管理水平。有事故發生時，物管團隊應迅速評估事故現場的安全性，確保沒有電力線路漏電或其他危險；同時立即採取措施，避免住戶接近事故現場。物管團隊亦應立即通知註冊電業承辦商，確保專業人員能夠迅速到場處理；如懷疑問題涉及電力公司供電，亦應盡快聯絡電力公司到場處理。
事故記錄同樣重要。物管團隊應記錄事故的具體情況，包括發生日期、時間、地點、影響範圍及損失的初步評估，並可透過文字記錄、拍照或攝錄等方式保存資料，以便進行後續調查和保險索賠。若情況緊急或有可能導致人命損傷，便應立即致電999求助。
電力事故往往會影響居民日常生活，例如升降機、照明、供水、門禁或其他公共設施的正常運作。因此，物管團隊在處理事故時，除了安排專業維修外，亦應作為居民與承辦商及相關機構之間的溝通橋樑，向居民解釋事故原因及處理進度，以避免恐慌不安，並定時向居民提供進展報告，告知其何時可恢復供電或進行修復工作的安排。持牌物管公司亦應依循監管局制定的《處理緊急事故》操守守則（守則編號：C12/2022）及參考相關良好作業指南行事。
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電力安全與每一位物業使用人士的日常生活息息相關。一次電力事故，影響的可能不只是照明，更可能涉及供水、升降機、消防、門禁、通訊及有需要住戶的基本生活支援等事宜。我呼籲所有持牌物管公司及物管從業員立即下載《電力裝置安全管理責任》小冊子以供參閱，並分發予前線人員作為日常操作參考，及定期檢視物業公用部分電力裝置的巡查、保養及緊急應變等各樣安排，把安全管理和應急準備做好，展現物管業界作為「物業守護者」的專業承擔。
物業管理業監管局主席
黃江天博士
（只提供中文版本）
