电力安全不容忽视 物管专业防患未然
香港出现极端天气情况愈趋频繁，对楼宇设施管理带来巨大挑战。近期有个别物业发生电力事故，导致出现停电、停水及升降机服务受影响，居民日常生活起居未能正常运作。这些情况警示大家，电力安全不容忽视，物业管理（物管）业界须防患未然。
物业管理业监管局（监管局）一直密切留意物管业界在处理物业不同突发事故的实务需要。为进一步支援物管业界提升电力装置安全管理水平，监管局联同机电工程署、房屋署、中华电力有限公司及香港电灯有限公司联合製作了《电力装置安全管理责任》小册子，提醒持牌物管公司及物管从业员关注物业公用部分电力装置的安全管理责任，并为业界提供实务参考，协助其更有系统地进行日常巡查、事故处理、居民沟通及善后跟进，减少突发电力事故对物业使用人士带来的影响。
定期检查电力装置 履行法定责任
根据《电力（线路）规例》规定，电力装置拥有人须为其电力装置安排进行定期检查、测试及领取证明书。一般住宅或商业处所内的低压固定电力装置，若其允许负载量超逾100安培，该装置必须每5年最少接受一次检查、测试及领取证明书。持牌物管公司及物管从业员受聘作为业主／业主组织的物业管理人，必须关注并适时提示公用电力装置拥有人严格履行上述法定责任。同时，持牌物管公司须委聘注册电业承办商进行上述公用电力装置定期检查工作。若发现物业的公用电力装置有任何异常或故障，应详细作出记录并尽快修理妥当，同时向公用电力装置拥有人匯报情况及采取的适当安全措施。
日常巡查维护 防患未然
小册子列出多项物管从业员日常应严格执行的关键预防工作，包括定期巡查总掣房、电掣房、电錶房、应急发电机房、电线槽及电线井等设施，检查是否有出现漏水、积水或异常情况，并采取适当防水防潮措施，以确保电力装置安全运作。此外，物管团队亦应保持总掣房、电掣房及电錶房环境乾爽、清洁、通风良好，以免影响设备散热或安全；有关地方亦不得作贮存用途，出入口不可设有或放置任何障碍物，并须确保只有获授权人士方可进入。
在应急准备方面，小册子提示物管团队应备存及定期更新电力装置线路图及紧急联络人名单，包括负责保养／紧急维修的注册电业承办商、物管应变小组成员、驻守员工等，确保发生事故时能即时取得联络支援。同时，应确保应急发电机及应急照明系统正常运作，并由合资格人士每年至少检查一次，以符合安全要求。
处理突发电力事故 安全、通报、沟通并重
除了日常预防措施外，小册子亦列明持牌物管公司及物管从业员在处理电力事故时可参考的措施，以保障事故得到有效处理，并尽量减低事故对居民的影响，提升物业整体的安全管理水平。有事故发生时，物管团队应迅速评估事故现场的安全性，确保没有电力线路漏电或其他危险；同时立即采取措施，避免住户接近事故现场。物管团队亦应立即通知注册电业承办商，确保专业人员能够迅速到场处理；如怀疑问题涉及电力公司供电，亦应尽快联络电力公司到场处理。
事故记录同样重要。物管团队应记录事故的具体情况，包括发生日期、时间、地点、影响范围及损失的初步评估，并可透过文字记录、拍照或摄录等方式保存资料，以便进行后续调查和保险索赔。若情况紧急或有可能导致人命损伤，便应立即致电999求助。
电力事故往往会影响居民日常生活，例如升降机、照明、供水、门禁或其他公共设施的正常运作。因此，物管团队在处理事故时，除了安排专业维修外，亦应作为居民与承办商及相关机构之间的沟通桥樑，向居民解释事故原因及处理进度，以避免恐慌不安，并定时向居民提供进展报告，告知其何时可恢復供电或进行修復工作的安排。持牌物管公司亦应依循监管局制定的《处理紧急事故》操守守则（守则编号：C12/2022）及参考相关良好作业指南行事。
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电力安全与每一位物业使用人士的日常生活息息相关。一次电力事故，影响的可能不只是照明，更可能涉及供水、升降机、消防、门禁、通讯及有需要住户的基本生活支援等事宜。我呼吁所有持牌物管公司及物管从业员立即下载《电力装置安全管理责任》小册子以供参阅，并分发予前线人员作为日常操作参考，及定期检视物业公用部分电力装置的巡查、保养及紧急应变等各样安排，把安全管理和应急准备做好，展现物管业界作为「物业守护者」的专业承担。
物业管理业监管局主席
黄江天博士
（只提供中文版本）
