物業管理業監管局制定物管業「處理冷氣機滴水問題」及「處理物業滲水情況」良好作業指南
物管業界協助處理物業冷氣機滴水及滲水問題

2025年9月11日（星期四）
香港時間17時30分

​​​​​​​物業管理業監管局（「監管局」）根據《物業管理服務條例》（第626章）（《條例》）通過向物業管理（物管）持牌人發出「處理冷氣機滴水問題」及「處理物業滲水情況」的良好作業指南（「指南」），推動持牌物管公司和物管人員協助處理樓宇私人物業內的冷氣機滴水及滲水問題。

冷氣機滴水及物業滲水問題，不單造成滋擾，更可能影響環境衞生，甚至構成樓宇安全隱患。假如引發鄰里糾紛，更會損害社區和諧。

物管工作與市民日常生活起居息息相關，物管人員與大家「朝見口、晚見面」。對物業環境熟悉，可扮演適當橋樑角色，作出協調，協助處理私人物業冷氣機滴水及滲水問題，促進社區和諧。

監管局根據食物環境衞生署（「食環署」）提供的資料，並參考相關法規守則，包括《公眾衞生及市政條例》（第132章）（《公眾衞生條例》），草擬及通過了「處理冷氣機滴水問題」及「處理物業滲水情況」指南，將於日內正式發布，以配合《公眾衞生條例》今年8月剛實施的修訂，推動鼓勵物管業界協助處理樓宇冷氣機滴水及滲水問題。
監管局主席黃江天博士表示：「物管業界積極支持監管局發出指南，並肩負「物業守護者」使命，協助解決物業環境衞生問題，令社區更和諧，實在值得嘉許，監管局向業界致以衷心謝意。」

「處理冷氣機滴水問題」和「處理物業滲水情況」指南內容包括闡述相關責任法例法規：如有業主／住戶因其物業單位冷氣機滴水問題或因其物業單位滲水情況而構成衞生妨擾，食環署／食環署和屋宇署成立的聯合辦事處（聯辦處）可根據《公眾衞生條例》發出「妨擾事故通知」／「妨擾事故命令」；及物管公司協助處理冷氣機滴水事宜及物業滲水情況的程序等。除食環署積極參與制定指引外，監管局亦已諮詢了業界專業團體及業主組織的意見，指南中文版可於監管局網頁（https://www.pmsa.org.hk/tc/regulatory/codes-of-conduct）下載，稍後會正式發出。

黃主席補充：「有未能配合處理滴水滲水問題的情況出現，可能主要由於對問題及相關法律責任缺乏認識。按上述指引，物管公司及物管人員可向有關人士派發勸諭信／通知信，清楚解釋如未能配合會轉介食環署／聯辦處處理及假如發出「妨擾事故通知」／「妨擾事故命令」所須面對的法律後果。」

監管局稍後會與食環署為業界舉辦持續專業進修講座，加強鼓勵業界參考指引處理物業滴水滲水問題。為推動物管業界以調解方式解決樓宇滲水糾紛爭議，律政司聯同環境及生態局和食環署早前已推出「社區調解先導計劃」，向物管人員提供免費調解技巧培訓課程，業界反應積極。

黃主席強調：「物管人員具備獨特優勢進行溝通協調。若按指引適時介入處理，往往於滴水滲水問題發生初期已可妥善化解，減少投訴爭拗，紓解民困。」

監管局早前已就不同物業管理範疇先後發出了共24份守則指南，即《一般操守守則》、《物業管理公司處理投訴的機制》、《物業管理公司須有效控制物業管理業務》、《物業管理公司處理代客戶收取的款項》、《物業管理公司就其委任的結束須履行的責任》、《防止貪污事宜》、《牌照的訂明條件》、《保障個人資料》、《處理代客戶或安排客戶支付款項》、《向客戶提供訂明資料及財務文件》、《代客戶進行採購服務及防止圍標》、《處理緊急事故》、《處理棚架工作》、《處理吊船工作》、《處理分判物業管理服務》、《防止貪污事宜 — 員工聘用及管理》、《宣傳品的派發與展示》、《樹木管理工作》、《物業管理公司於《建築物管理條例》下的責任》、《處理物業建築工程》、《處理委任代表的文書》、《處理消防安全工作》、《斜坡管理工作》及《處理渠務工作》。

監管局往後會繼續就其他物業管理範疇發出不同守則指南，供業界作指引，並不時檢視更新已發出的守則指南，與時並進，精益求精。