物业管理业监管局制定物管业「处理冷气机滴水问题」及「处理物业渗水情况」良好作业指南
物管业界协助处理物业冷气机滴水及渗水问题

2025年9月11日（星期四）
香港时间17时30分
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物业管理业监管局（「监管局」）根据《物业管理服务条例》（第626章）（《条例》）通过向物业管理（物管）持牌人发出「处理冷气机滴水问题」及「处理物业渗水情况」的良好作业指南（「指南」），推动持牌物管公司和物管人员协助处理楼宇私人物业内的冷气机滴水及渗水问题。

冷气机滴水及物业渗水问题，不单造成滋扰，更可能影响环境卫生，甚至构成楼宇安全隐患。假如引发邻里纠纷，更会损害社区和谐。

物管工作与市民日常生活起居息息相关，物管人员与大家「朝见口、晚见面」。对物业环境熟悉，可扮演适当桥樑角色，作出协调，协助处理私人物业冷气机滴水及渗水问题，促进社区和谐。

监管局根据食物环境卫生署（「食环署」）提供的资料，并参考相关法规守则，包括《公众卫生及市政条例》（第132章）（《公众卫生条例》），草拟及通过了「处理冷气机滴水问题」及「处理物业渗水情况」指南，将于日内正式发布，以配合《公众卫生条例》今年8月刚实施的修订，推动鼓励物管业界协助处理楼宇冷气机滴水及渗水问题。
监管局主席黄江天博士表示：「物管业界积极支持监管局发出指南，并肩负「物业守护者」使命，协助解决物业环境卫生问题，令社区更和谐，实在值得嘉许，监管局向业界致以衷心谢意。」

「处理冷气机滴水问题」和「处理物业渗水情况」指南内容包括阐述相关责任法例法规：如有业主／住户因其物业单位冷气机滴水问题或因其物业单位渗水情况而构成卫生妨扰，食环署／食环署和屋宇署成立的联合办事处（联办处）可根据《公众卫生条例》发出「妨扰事故通知」／「妨扰事故命令」；及物管公司协助处理冷气机滴水事宜及物业渗水情况的程序等。除食环署积极参与制定指引外，监管局亦已咨询了业界专业团体及业主组织的意见，指南中文版可于监管局网页（https://www.pmsa.org.hk/tc/regulatory/codes-of-conduct）下载，稍后会正式发出。

黄主席补充：「有未能配合处理滴水渗水问题的情况出现，可能主要由于对问题及相关法律责任缺乏认识。按上述指引，物管公司及物管人员可向有关人士派发劝諭信／通知信，清楚解释如未能配合会转介食环署／联办处处理及假如发出「妨扰事故通知」／「妨扰事故命令」所须面对的法律后果。」

监管局稍后会与食环署为业界举办持续专业进修讲座，加强鼓励业界参考指引处理物业滴水渗水问题。为推动物管业界以调解方式解决楼宇渗水纠纷争议，律政司联同环境及生态局和食环署早前已推出「社区调解先导计划」，向物管人员提供免费调解技巧培训课程，业界反应积极。

黄主席强调：「物管人员具备独特优势进行沟通协调。若按指引适时介入处理，往往于滴水渗水问题发生初期已可妥善化解，减少投诉争拗，紓解民困。」

监管局早前已就不同物业管理范畴先后发出了共24份守则指南，即《一般操守守则》、《物业管理公司处理投诉的机制》、《物业管理公司须有效控制物业管理业务》、《物业管理公司处理代客户收取的款项》、《物业管理公司就其委任的结束须履行的责任》、《防止贪污事宜》、《牌照的订明条件》、《保障个人资料》、《处理代客户或安排客户支付款项》、《向客户提供订明资料及财务文件》、《代客户进行采购服务及防止围标》、《处理紧急事故》、《处理棚架工作》、《处理吊船工作》、《处理分判物业管理服务》、《防止贪污事宜 — 员工聘用及管理》、《宣传品的派发与展示》、《树木管理工作》、《物业管理公司于《建筑物管理条例》下的责任》、《处理物业建筑工程》、《处理委任代表的文书》、《处理消防安全工作》、《斜坡管理工作》及《处理渠务工作》。

监管局往后会继续就其他物业管理范畴发出不同守则指南，供业界作指引，并不时检视更新已发出的守则指南，与时并进，精益求精。