舊式樓宇接連發生停電意外 影響民生
北角、土瓜灣、將軍澳近期皆因連場大雨，接連發生物業本身或附近公用喉管爆裂事故，漏水滲入大廈電錶房引致大廈大規模停電，而個別物業甚至需要一段長時間搶修才能完全恢復供電，期間居民日常生活大受影響。物業管理業監管局（監管局）就近期類似事故專訪測量師及機電工程師，從專業角度解構這些事故成因並提供適切應對方案措施供物業管理（物管）業界作參考。
香港地產行政師學會會長、香港測量師學會建築測量組主席李海達測量師。
舊式樓宇設計有通病 容易出現水浸停電事故
香港地產行政師學會會長、香港測量師學會建築測量組主席李海達測量師表示：「近期出現電力事故主要都是牽涉舊式樓宇。以往樓宇設計一般著重符合法例要求、舒適、美觀及實用等主要考慮因素，較少會就樓宇落成後的維修保養問題預先作出適當部署，未雨綢繆。常見問題包括有公眾渠管藏於私人舖位地底，難以進行維修工作、因「黑廁」而在私人單位內建造公眾管導糟、以及室外分體冷氣機安裝在沒有出入口通道的地方或外牆位置等，都是一些沒有從維修保養角度去考慮的樓宇設計，因而對業主或法團其後進行檢測或維修保養工作，造成各種實際困難。再加上近年未能準確預測的極端天氣影響，往往會造成暴雨水浸，大大影響樓宇物業實際運作，例如「山竹」導致杏花邨停車場水浸及多座樓宇停水停電，而缺乏維修保養或不適當進行加改工程，亦會引起嚴重後果，例如電掣房內有銹蝕的雨水管或天花出現滲水但未有安排及時維修等等，因而暗藏不少「殺機」。」他指出，後期因應維修及物管業界提出意見，政府開始要求發展商在樓宇設計上須考慮為日後維修保養工作提供便利、安全及足夠空間和設施等，例如公眾渠管須設在維修人員可便利到達的地方，外牆分體冷氣散熱器須有適當通道到達以及吊船、升降台、工作台等等設施讓工作人員可便利進行外牆勘察及維修工作等等，一定程度上對便利樓宇維修保養有很大幫助。」
香港機電業工會聯合會主席張永豪先生。
香港機電業工會聯合會主席張永豪則表示，部分舊式大廈的電錶房多設置門檻以防止有水流入，但當發生水浸時，水位假如超過門檻就有機會水浸影響電力系統，導致大廈出現電力意外事故。張主席強調：「新式的大廈可能會考慮將電掣房設置遠離水患源頭，若不能設於較高樓層，亦會加高門檻，以避免水浸。」
預先部署 未雨綢繆
正因舊式樓宇在設計上未必會考慮到維修保養的實際需要，李海達測量師建議相關法團及物管團隊應採取預防措施減低發生類似事故的風險。「物管公司及法團可聘請建築相關專業人士，為大廈進行一次全面隱患排查及風險評估，及早找出先天存在的隱患並提出改善建議，然後盡快進行改善工程。而日常維修保養工作，必須持續進行，改變「有問題才處理的心態」。物管公司亦可協助法團制訂樓宇維修手冊，清晰臚列各項樓宇構件及設備的維修週期，定期進行勘查及作出預防性維修，有計劃地安排進行有關工程，避免意外發生時才急就章去處理，引致居民日常生活大受影響。」
張永豪主席亦建議物管人員應定時巡邏物業設施，包括附近後巷喉管，若發現銹蝕或漏水情況，應馬上通知維修人員作檢查維修，或向有關當局作出通報。
部分舊式大廈的電錶房多以門檻防止有水流入，但當發生嚴重水浸，水位超過門檻就有機會影響電力系統，導致大廈出現電力事故。
制定緊急事故應變手冊 有效處理突發事故
就近期發生的電力事故，李海達測量師建議物管團隊應根據監管局發出的「處理緊急事故」操守守則，按個別樓宇的獨特情況，如樓齡、設計、位置、用途、用戶及周邊環境等作出評估，制定合適的緊急事故應變手冊，為不同意外事故訂立周詳應變計劃、通報機制、人手安排、工具清單及處理程序等；而平時亦需要定期進行演習，讓物管人員、法團及用戶多加熟悉運作。「發生意外事故時，應根據手冊即時作出應變，而現場的指揮溝通，與相關政府部門、社福機構、用戶、承辦商及供應商緊密聯繫則至關重要，並應適時向用戶發放信息，報告維修情況及進展等，讓其有足夠資訊作出適當決定及安排，免得徬徨無助，甚至引起混亂恐慌。物管公司亦可預先編制一份名單，如有個別單位及用戶需要特別關注照顧，屆時亦可迅速為其提供適切到位支援。」
如意外事故發生在晚間，維修承辦商可能未必可以即時作出安排進行搶修，以至停電停水情況可能會延至第二天。因此，李海達測量師認為，成立24小時緊急維修隊伍，儲存適量的維修物料及確保各樣工具齊備，均會對處理緊急維修及減低對居民的影響大有幫助。而如果電力事故發生在炎夏季節，對業戶的影響定必更大。「處理突發事故時需要物管公司管理層，專業人士、前線物管員工及維修人員共同參與，通力合作，再加上法團及用戶的配合體諒，方能事半功倍，將影響減至最低。物管人員亦須研究如有需要作出適切安排，為居民提供臨時水電，以至臨時收容地方，甚至簡單生活所需物資等。」
此外，現時很多發展商及物管公司都開始引入智能系統，就冷氣、電力、供水及升降機等設備作管理及實時監察之用，如有異常情況出現或發生故障時會向物管人員發出警示，以作跟進。而很多安裝設備的地方如電掣房，伺服器房以至洗手間等亦已裝設水滲偵測及警報器，如發生漏水或水浸情況負責人員會即時收到通知，可盡快安排視察維修。李海達測量師及張永豪主席均同意，這些智能系統會大大幫助避免發生類似意外事故，並可將影響大幅減低。
物業管理業監管局
（只提供中文版本）
現時很多發展商及物管公司都開始引入智能系統，就冷氣、電力、供水及升降機等設備作管理及實時監察之用，如有異常情況出現或發生故障時會向物管人員發出警示，以作跟進。
