旧式楼宇接连发生停电意外 影响民生
北角、土瓜湾、将军澳近期皆因连场大雨，接连发生物业本身或附近公用喉管爆裂事故，漏水渗入大厦电錶房引致大厦大规模停电，而个别物业甚至需要一段长时间抢修才能完全恢復供电，期间居民日常生活大受影响。物业管理业监管局（监管局）就近期类似事故专访测量师及机电工程师，从专业角度解构这些事故成因并提供适切应对方案措施供物业管理（物管）业界作参考。
香港地产行政师学会会长、香港测量师学会建筑测量组主席李海达测量师。
旧式楼宇设计有通病 容易出现水浸停电事故
香港地产行政师学会会长、香港测量师学会建筑测量组主席李海达测量师表示：「近期出现电力事故主要都是牵涉旧式楼宇。以往楼宇设计一般着重符合法例要求、舒适、美观及实用等主要考虑因素，较少会就楼宇落成后的维修保养问题预先作出适当部署，未雨绸繆。常见问题包括有公众渠管藏于私人舖位地底，难以进行维修工作、因「黑厕」而在私人单位内建造公众管导糟、以及室外分体冷气机安装在没有出入口通道的地方或外墙位置等，都是一些没有从维修保养角度去考虑的楼宇设计，因而对业主或法团其后进行检测或维修保养工作，造成各种实际困难。再加上近年未能准确预测的极端天气影响，往往会造成暴雨水浸，大大影响楼宇物业实际运作，例如「山竹」导致杏花邨停车场水浸及多座楼宇停水停电，而缺乏维修保养或不适当进行加改工程，亦会引起严重后果，例如电掣房内有銹蚀的雨水管或天花出现渗水但未有安排及时维修等等，因而暗藏不少「杀机」。」他指出，后期因应维修及物管业界提出意见，政府开始要求发展商在楼宇设计上须考虑为日后维修保养工作提供便利、安全及足够空间和设施等，例如公众渠管须设在维修人员可便利到达的地方，外墙分体冷气散热器须有适当通道到达以及吊船、升降台、工作台等等设施让工作人员可便利进行外墙勘察及维修工作等等，一定程度上对便利楼宇维修保养有很大帮助。」
香港机电业工会联合会主席张永豪先生。
香港机电业工会联合会主席张永豪则表示，部分旧式大厦的电錶房多设置门槛以防止有水流入，但当发生水浸时，水位假如超过门槛就有机会水浸影响电力系统，导致大厦出现电力意外事故。张主席强调：「新式的大厦可能会考虑将电掣房设置远离水患源头，若不能设于较高楼层，亦会加高门槛，以避免水浸。」
预先部署 未雨绸繆
正因旧式楼宇在设计上未必会考虑到维修保养的实际需要，李海达测量师建议相关法团及物管团队应采取预防措施减低发生类似事故的风险。「物管公司及法团可聘请建筑相关专业人士，为大厦进行一次全面隐患排查及风险评估，及早找出先天存在的隐患并提出改善建议，然后尽快进行改善工程。而日常维修保养工作，必须持续进行，改变「有问题才处理的心态」。物管公司亦可协助法团制订楼宇维修手册，清晰臚列各项楼宇构件及设备的维修週期，定期进行勘查及作出预防性维修，有计划地安排进行有关工程，避免意外发生时才急就章去处理，引致居民日常生活大受影响。」
张永豪主席亦建议物管人员应定时巡逻物业设施，包括附近后巷喉管，若发现銹蚀或漏水情况，应马上通知维修人员作检查维修，或向有关当局作出通报。
部分旧式大厦的电錶房多以门槛防止有水流入，但当发生严重水浸，水位超过门槛就有机会影响电力系统，导致大厦出现电力事故。
制定紧急事故应变手册 有效处理突发事故
就近期发生的电力事故，李海达测量师建议物管团队应根据监管局发出的「处理紧急事故」操守守则，按个别楼宇的独特情况，如楼龄、设计、位置、用途、用户及周边环境等作出评估，制定合适的紧急事故应变手册，为不同意外事故订立周详应变计划、通报机制、人手安排、工具清单及处理程序等；而平时亦需要定期进行演习，让物管人员、法团及用户多加熟悉运作。「发生意外事故时，应根据手册即时作出应变，而现场的指挥沟通，与相关政府部门、社福机构、用户、承办商及供应商紧密联系则至关重要，并应适时向用户发放信息，报告维修情况及进展等，让其有足够资讯作出适当决定及安排，免得徬徨无助，甚至引起混乱恐慌。物管公司亦可预先编制一份名单，如有个别单位及用户需要特别关注照顾，届时亦可迅速为其提供适切到位支援。」
如意外事故发生在晚间，维修承办商可能未必可以即时作出安排进行抢修，以至停电停水情况可能会延至第二天。因此，李海达测量师认为，成立24小时紧急维修队伍，储存适量的维修物料及确保各样工具齐备，均会对处理紧急维修及减低对居民的影响大有帮助。而如果电力事故发生在炎夏季节，对业户的影响定必更大。「处理突发事故时需要物管公司管理层，专业人士、前线物管员工及维修人员共同参与，通力合作，再加上法团及用户的配合体谅，方能事半功倍，将影响减至最低。物管人员亦须研究如有需要作出适切安排，为居民提供临时水电，以至临时收容地方，甚至简单生活所需物资等。」
此外，现时很多发展商及物管公司都开始引入智能系统，就冷气、电力、供水及升降机等设备作管理及实时监察之用，如有异常情况出现或发生故障时会向物管人员发出警示，以作跟进。而很多安装设备的地方如电掣房，伺服器房以至洗手间等亦已装设水渗侦测及警报器，如发生漏水或水浸情况负责人员会即时收到通知，可尽快安排视察维修。李海达测量师及张永豪主席均同意，这些智能系统会大大帮助避免发生类似意外事故，并可将影响大幅减低。
物业管理业监管局
（只提供中文版本）
现时很多发展商及物管公司都开始引入智能系统，就冷气、电力、供水及升降机等设备作管理及实时监察之用，如有异常情况出现或发生故障时会向物管人员发出警示，以作跟进。
